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Se stai decidendo di mettere in vendita la tua casa, devi sapere che ci sono una serie di costi ed obblighi che dovrai affrontare affinché la compravendita avvenga nel migliore di modi e senza inghippi e/o problematiche che spesso vedo verificarsi nell’ambito della mia professione.
Oggi voglio parlarti sia dei costi che degli obblighi che sarai costretto a sostenere nel momento in cui deciderai di mettere in vendita la tua casa.
Questi aspetti purtroppo vengono spesso sottovalutati e la paura più grande o quello che io vedo quotidianamente comunque nell’attività dove si creano veramente poi dopo delle problematiche è sottovalutare i tempi per realizzare questo tipo di operazioni.
Il mio consiglio è quello di partire con tutto subito, meglio ancora prima di mettere in vendita la casa, in modo che nel momento in cui ti troverai con l’acquirente difronte, giusto, pronto per farti un assegno per fermare la casa tu ti troverai in una situazione di accettare un’offerta sapendo a priori che l’immobile è perfetto da un punto di vista urbanistico, catastale e documentale.
Questo è il consiglio, non sottovalutare questa roba perché in tanti lo fanno e poi se ne pentono per tutta la vita.
I costi ed obblighi sono molteplici, ma oggi ci concentreremo essenzialmente su 6 situazioni in particolare.
1) Il primo è quello della redazione della cosiddetta APE, la certificazione energetica, questo tipo di obbligo va delegato al tecnico che nominerai e che verrà a fare un sopralluogo e che deciderà in base alla documentazione e i rilievi effettuati qual è la classe energetica da A a G in cui si trova appunto il tuo immobile.
2) Secondo costo che invece dovrai affrontare nel caso in cui ci sia un’agenzia immobiliare, un mediatore che ti segua sia nel marketing che nella negoziazione della casa. I costi qua variano e non entro nel merito. Avrai modo di verificarlo tu stesso.
3) Terzo costo, importantissimo, è legato ad un aspetto tecnico.
Tieni presenti che quando decidi di mettere in vendita un immobile dovrai accertarti fin da subito che sia tutto in regola dal punto di vista del catasto e soprattutto da punto di vista urbanistico (comune).
Che significa questo?
Significa che ciò che vendi deve essere necessariamente perfettamente corrispondente alle planimetrie del catasto e soprattutto ai progetti depositati in comune.
Devi essere quindi in condizione di richiedere personalmente o tramite tecnico di fiducia tutti i documenti al catasto e soprattutto in comune tramite il cosiddetto “accesso agli atti”,
Tieni presente che per accedere alla documentazione depositata in comune ad oggi ci vogliono 2/3 mesi, quindi ti consiglio fare richiesta subito appena decidi di vendere.
Una volta che hai tutta la documentazione del catasto e del comune fai verificare dal tuo tecnico di fiducia se tali documenti corrispondono allo stato reale di ciò che vendi; se tutto coincide allora va bene e puoi vendere tranquillamente la casa.
Se invece ci sono delle incongruenze dovrai fare una delle seguenti cose:
a) regolarizzare l’immobile sia in catasto che in comune attraverso una pratica di sanatoria od altro incaricando un tecnico di tua fiducia, con i relativi costi che variano a seconda del tipo di pratica;
b) ripristinare di fatto l’immobile riportandolo alla situazione coincidente con la planimetria.
Non sottovalutare questo aspetto, in quanto per regolarizzare un immobile ci vogliono mesi, se consideriamo il reperimento della documentazione e i tempi per regolarizzare il tutto; perciò se devi vendere e stipulare un atto di vendita prenditi il tempo necessario con l’acquirente stimando i tempi parlandone prima con il tecnico che ti segue la pratica. Ok?
4) Il quarto costo invece che dovrai sostenere è quello legato al fatto se il tuo immobile deriva da una successione.
Caso classico, ci cadono tutti e nessuno riesce a capire cosa sia questo costo: hai ereditato un immobile, o per quota o per l’intero e scopri il giorno che fai l’atto che c’è da fare quella che viene definita, chiamata scusami, la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità. Sostanzialmente quando tu hai fatto la successione non c’è nessuno che abbia portato a termine questo adempimento e ti tocca farlo, obbligatoriamente, il giorno in cui sarai al rogito davanti al notaio. Il costo derivante da questo tipo di operazione varia dai quattrocento ai cinquecentocinquanta euro e fa tutto il notaio
5) Il quinto costo che potenzialmente potresti affrontare è quello derivante dallo svincolo di alcuni parametri o vincoli legati al tuo immobile.
Mi vengono in mente, se il tuo immobile si trova in convenzioni PEEP (piano edilizia economica popolare) particolari, in cui c’è una convezione in cui occorrerebbe riscattare il terreno su cui è edificato l’immobile che potrebbe essere stato edificato in diritto di superficie, cioè su terreno del comune, oppure estinguere determinati vincoli particolari indicati nella convenzione stessa.
Oppure se deriva da acquisto da Erap (ex Istituto autonomo case popolari) in cui può esistere una sorta di regolamentazione che obbliga colui che ha la proprietà di questo immobile, se non è trascorso una certa quantità di tempo, tendenzialmente venti anni ma non sempre, di dover spendere a scopo di riscattare comunque quell’immobile.
I costi sono totalmente variabili, io ho visto dei riscatti da tremilacinquecento euro fino ad arrivare ai diciassettemila euro.
È indicato nella convenzione allegata all’immobile, delle volte sono conti un po’particolari per cui conviene andare con la convezione direttamente dall’ente, che può essere l’Erap o il comune e farsi fare i conteggi per avere un’idea di quello che può essere il costo.
Abbinato a questo potenzialmente alcuni riscatti e svincoli sono obbligatori realizzarli davanti ad un notaio per cui lì dovrai anche tenere in considerazione un eventuale atto aggiuntivo di riscatto.
6) La sesta categoria di costi che potresti affrontare riguarda il caso in cui vendi il tuo immobile entro 5 anni dall’acquisto.
Potresti infatti trovarti ad affrontare 2 situazioni:
a) il costo legato alla plusvalenza.
Tutto ciò ti riguarda se hai acquistato un immobile non come prima casa e non sono passati almeno 5 anni; se l’hai comprato ad esempio a centomila euro, oggi lo rivendi a centoventimila, su quei ventimila euro sei tassato, pagando direttamente il giorno della stipula il 26% su questi ventimila euro direttamente al notaio che farà da sostituto d’imposta e li verserà per te, oppure in alternativa dovrai dichiarare i ventimila euro nella dichiarazione dei redditi e ci pagherai le imposte sul reddito nei periodi previsti per legge.
Se sono passati i cinque anni dall’acquisto puoi vendere l’immobile a qualsiasi cifra e non sarai tassato.
b) il costo relativo a multe nel caso in cui hai acquistato come prima casa e rivendi entro i 5 anni senza riacquistare.
La legge infatti dice che se acquisti con agevolazione prima casa (oggi 2% anziché il 9% se non prima casa) non puoi rivendere prima dei 5 anni, pena la decadenza delle agevolazioni avute acquistando con aliquota ridotta; quindi il fisco ti chiede indietro la differenza del 7% + multe varie.
Puoi comunque rivendere prima dei 5 anni non perdendo i benefici se riacquisti entro 1 anno dalla vendita.
Su questo tema specifico ti consiglio vivamente di parlarne col tuo commercialista o col tuo notaio di fiducia, poiché ci possono essere una serie di sfumature per cui potresti o non potresti pagare a seconda di alcuni casi specifici che non riusciamo ad affrontare ora in questo articolo.
Queste sono le spese più ricorrenti nel momento in cui decidi di mettere in vendita il tuo immobile e l’errore più grande è sottovalutare i tempi per realizzare questo tipo di operazioni.
Ribadisco all’infinito il mio consiglio di partire con tutto subito, meglio ancora prima di mettere in vendita la casa, in modo che nel momento in cui ti troverai con l’acquirente difronte, giusto, pronto per farti un assegno per fermare la casa tu ti troverai in una situazione di accettare un’offerta sapendo a priori che l’immobile è perfetto da un punto di vista urbanistico, catastale e documentale.
Ripeto: non sottovalutare questa cosa perché in tanti lo fanno e poi se ne pentono per tutta la vita.
Mi auguro che questi contenuti ti siano stati utili e nel frattempo ti auguro una buone vendita!!!
Giuseppe Antonelli
