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Se ti sei trovato a decidere di dover vendere il tuo immobile la prima domanda che naturalmente ti poni è “quanto posso effettivamente realizzare dalla vendita della mia casa?
La scelta è importante perché la definizione del prezzo avviene attraverso una stima, ossia attraverso la cosiddetta “analisi comparativa di mercato”, che è basata essenzialmente su 3 elementi:
1) IMMOBILI SIMILI IN VENDITA NELLA ZONA
Puoi fare una ricerca di mercato comparativa prendendo come riferimento gli immobili simili al tuo che sono in vendita nella zona guardando gli annunci sui vari giornali e siti immobiliari come immobiliare.it, idealista.it o casa.it etc…
Tuttavia questo è un criterio sbagliato per valutare la tua casa, che ti porterà semplicemente a mantenerla invenduta mentre il mercato continuerà a tagliare il suo valore.
Perché ti dico questo?
Molto semplicemente: perché se prendi a paragone immobili che sono invenduti (e quelli pubblicizzati sui siti sono immobili invenduti, perché altrimenti li avrebbero tolti dalla loro pubblicità) e valuti il tuo immobile in linea con i prezzi di questi “invenduti” allora capisci che anche il tuo rimarrà invenduto.
Se non hai intenzione di impazzirti a trovare gli immobili simili al tuo effettivamente venduti nella zona, la mia esperienza sul campo mi porta a consigliarti di usare un sistema empirico, ma testato sul mercato da molti anni.
Cioè prendi i prezzi degli immobili che sono in vendita da più di 4 mesi e gli levi un 20%.
E così otterrai il probabile prezzo di mercato realizzabile nella vendita di questi immobili.
Ed è a questo prezzo che devi paragonare casa tua se vuoi capire quale è la valutazione corretta.
Perché il 20%?
Perché abbiamo visto in anni e anni di attività e studi del mercato, che gli immobili che non vengono venduti in quattro mesi sono ritenuti fuori prezzo dei potenziali acquirenti di almeno il 20% (e questo lo abbiamo verificato in letteralmente in centinaia di casi).
2) OSSERVATORIO IMMOBILIARE
Puoi basare la tua stima sul cosiddetto Osservatorio immobiliare dell’agenzia delle entrate.
Basta accedere al sito dell’agenzia delle entrate, cliccare sulla voce “osservatorio immobiliare” e qui troverai le quotazione della tua città divisa per quartiere, con minimo e massimo prezzo al mq e distinto per tipologia di immobile (appartamenti tipo economico, signorili, ville, box e così via.
Selezionando le voci compatibili con il tuo immobile potrai estrapolare un valore indicativo.
Ma questo tipo di valutazione ha un limite: si generalizza troppo.
Cosa intendo per generalizzare?
Mi si vuol dire che tutti gli appartamenti recenti nel quartiere Adriatico di Ancona hanno lo stesso valore per un acquirente?… non c’è differenza se il riscaldamento è centralizzato o autonomo? …. Non c’è differenza se è un quarto piano senza ascensore? … e che sia esposto a nord piuttosto che a sud? ….o che sia vista mare o no?
I valori dell’Agenzia del Territorio/Entrate (senza scendere troppo nello specifico) possiamo dire che sono valori non reali in quanto basati sui rogiti di compravendita, nei quali non sono specificati tutti questi aspetti e che fanno molta differenza.
3) IMMOBILI SIMILI VENDUTI NEGLI ULTIMI 6 MESI NELLA ZONA
Puoi infine basare la tua stima su cose concrete, ossia prendendo informazioni su immobili similari a tuo, che sono stati venduti nella zona negli ultimi 6 mesi.
Dovresti fare in modo di recuperare gli atti di compravendita di queste case, oppure informarti presso gli effettivi proprietari, oppure ancora sfruttando le proprie conoscenze in zona per reperire informazioni veritiere.
Se hai delle amicizie o parentele che sono agenti immobiliari o lavorano nell’ambito dell’edilizia magari ti possono dare una grossa mano.
Questo è il tipo di stima che io utilizzo per essere preciso e puntuale sulla identificazione del giusto valore, poiché si basa su dati concreti non soggetti ad interpretazione alcuna.
E’ questo il modo migliore e più efficace per identificare il giusto valore del tuo immobile, ossia il valore massimo che causerà la vendita della casa nei tempi che tu desideri.
Quindi, ricapitolando,
– facendo una media dei prezzi degli immobili simili in vendita nella zona e togliendo un 20%
– esaminando i dati dell’osservatorio immobiliare della zona
– soprattutto identificando gli ultimi 4/5 immobili simili al tuo venduti nel quartiere ti sarai fatto una idea precisa sull’effettivo valore del tuo immobile.
Questo valore ti potrà piacere oppure no; sta a te decidere se mettere in vendita la tua casa a questo prezzo o ad un valore superiore.
Ricorda che in un mercato calante come questo, più è alto il prezzo e più saranno lunghi i tempi di vendita; più tempo passa e più il valore cala.
Fai tesoro di tutto questo e valuta in maniera corretta la tua casa in modo da poterla vendere al miglior prezzo di mercato prima che il valore cali ancora!
Ora tu puoi far tutto questo da solo e se così fosse, come al solito, hai la mia più grande stima e ti faccio i più sinceri auguri per vendere meglio e prima possibile.
Se invece decidi di avvalerti di un professionista immobiliare, vuoi saperne di più o vuoi una consulenza senza impegno da parte mia e della mia agenzia, semplicemente contattami.
Mi auguro che questi contenuti ti siano stati utili e nel frattempo ti auguro una buone vendita!!!
Giuseppe Antonelli
