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COME VENDERE UNA CASA IN COMPROPRIETA’?
Possiedi una casa in comproprietà con un’altra persona o con più persone?
Ti trovi nella situazione che uno dei comproprietari (o più di uno dei comproprietari) vuole vendere ma non tutti sono d’accordo sul fatto di vendere o sulle condizioni di vendita?
Di situazioni di disaccordo tra comproprietari nelle compravendite degli immobili ne succedono veramente tante.
Soprattutto quando gli immobili sono arrivati per eredità e alcuni dei comproprietari si conoscono poco o addirittura hanno avuto dei conflitti familiari nel passato che impedisce loro di ragionare razionalmente e quindi si creano delle situazioni di guerriglia familiare per questioni di principio.
Ho individuato 4 casistiche e 4 cose da fare, quando non c’è accordo tra più comproprietari su un immobile.
1) ACQUISTO DI UNO O PIU’ COMPROPRIETARI
Ora, la prima cosa da fare nel momento in cui non c’è accordo tra i comproprietari sul come vendere una casa in comproprietà o sulle condizioni di vendita, è quella di abbassare le ostilità e tenere aperta la comunicazione in modo da comprendere le esigenze reciproche.
Questo perché, molte volte, semplicemente vedendo anche il punto di vista altrui si riescono a trovare delle soluzioni che non sono quelle proposte dalle parti in causa, ma soluzioni alternative a cui nessuno fino a quel momento ha mai pensato.
Detto questo, la cosa ideale sarebbe che uno o più di uno dei comproprietari acquistasse direttamente le quote degli altri per concludere la faccenda.
Sicuramente non è una situazione facile da gestire, ma le soluzioni ci sono anche nel caso in cui non si riesca a trovare un accordo usando il dialogo come ti ho detto prima.
È inutile dire che la maggior parte delle volte queste situazioni si creano per motivazioni economiche.
2) VENDITA IMMOBILE
Se nessuno vuole acquistare la quota degli altri si mette l’immobile in vendita. In questo caso tantissime volte mi è accaduto di vedere uno dei proprietari che vuole chiudere la faccenda “vendita” e quindi si accontenta del corretto prezzo di mercato ed invece qualcun altro, che non ha fretta o non ha necessità economica, sostenere un prezzo superiore a quello di mercato impedendo così la vendita.
In questo caso, se una o più di una delle parti vuole chiudere il discorso, la cosa più semplice è quella di fare un sacrificio e di accontentarsi di una quota minore dal ricavo della vendita.
Mi spiego meglio.
Se ci sono cinque comproprietari di un immobile che nel mercato vale 200.000 euro ed uno di questi cinque comproprietari vuole invece realizzare 250.000 euro, la soluzione potrebbe essere che l’immobile venga venduto a 200.000 euro (che è il prezzo giusto e di più non si riesce a portare a casa), e i quattro comproprietari che sono d’accordo a 200.000 euro rinunceranno ad una parte della loro quota dando al comproprietario che vorrebbe realizzare 250.000 euro la somma di 50.000 euro (che sarebbe quello che avrebbe preso in base alla sua idea di 250.000), mentre a loro rimarrebbe un quarto sui 150.000 euro rimanenti (che sono 37.500 euro), invece che 40.000 euro (che sarebbe stato il loro quinto sui 200.000 effettivamente realizzati).
Lo so che non è una cosa corretta, ma molte volte un piccolo sacrificio da parte di chi vuole vendere gli permette di levarsi dalle scatole il rompi balle che vuole tenere bloccata la vendita perché troppo esoso.
Se nemmeno questo tipo di accordo funzionasse, o le parti non volessero ricorrere a questa transazione, c’è sempre la legge.
3) DIVISIONE DEL BENE
Sul come vendere una casa in comproprietà, la legge prevede che, se ci sono più comproprietari di un immobile e non tutti sono d’accordo a vendere ma almeno uno decide che vuole uscire dalla comunione (cioè dalla comproprietà), possono accordarsi per fare un atto di divisione qualora l’immobile sia divisibile materialmente.
Se l’immobile è divisibile, si fanno le pratiche comunali e catastali e poi si procede all’atto notarile di divisione.
Se, invece, non è divisibile, allora bisogna venderlo.
4) RICORSO AL GIUDICE
Come abbiamo detto prima, se le parti non si accordano nemmeno nel venderlo, l’unica soluzione è rivolgersi ad un giudice.
Il giudice provvede prima a fare una divisione giudiziale del bene qualora fosse materialmente possibile (che è ovviamente più costosa rispetto alla divisione amichevole di cui abbiamo parlato sopra).
Se l’immobile invece non è divisibile, come unica soluzione il giudice ha quella di venderlo e di liquidare ai comproprietari il netto ricavo dedotte tutte le spese occorse.
Quindi, dopo che è stata fatta una valutazione dell’immobile in base ad una perizia di un tecnico nominato dal giudice, si procede a chiedere alle parti se qualcuno vuole comprarlo liquidando gli altri comproprietari e, in caso negativo, il giudice dispone la vendita all’asta ed il ricavato (dedotte tutte le spese) verrà suddiviso tra i comproprietari in base alle quote di comproprietà.
Ovviamente questa è l’ultima ipotesi a cui ricorrere.
Primo, perché vuol dire che i rapporti tra le parti sono rotti completamente.
In secondo luogo perché ci si rimettono tantissimi soldi, visto che ci sono tutte le spese per la gestione della pratica e poi perché un immobile all’asta viene sempre svenduto rispetto al valore che si potrebbe prendere nel libero mercato
Infine, in terzo luogo, i tempi diventato lunghissimi.
Come evitare tutto questo se non si riesce a trovare un accordo tra le parti?
Be’, sicuramente facendo intervenire un terzo che sia esperto in questo tipo di compravendite.
E parliamo di persona non esperta solo tecnicamente, ma soprattutto a livello di capacità di risolvere i conflitti tra i comproprietari e di trovare delle soluzioni che possono soddisfare tutte le parti in causa in modo da concludere il tutto con una transazione senza dover arrivare in tribunale.
In questo caso le doti di ascolto e di mediazione sono essenziali e fanno la differenza tra una situazione incagliata che tende a peggiorare mese dopo mese e la risoluzione della faccenda con soddisfazione di tutte le parti coinvolte.
Per fare l’esempio della mia agenzia, se un agente immobiliare è uno specialista nel vendere immobili residenziali, avrà sicuramente avuto più esperienze in questa casistica ed è il professionista indicato per questo tipo di transazioni.
L’aspetto della competenza tecnica è una condizione essenziale ma non sufficiente.
In questi casi l’emotività e l’irrazionalità la fanno da padrone.
Se invece decidi di avvalerti di un professionista immobiliare, vuoi saperne di più o vuoi una consulenza senza impegno da parte mia e della mia agenzia, puoi semplicemte contattarmi tramite il WhatsApp del tuo telefonino, senza alcun impegno da parte tua.
Nel frattempo ti auguro una buone vendita!!!
Giuseppe Antonelli
