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3 COSE DA FARE
Se hai intenzione di vendere casa, una delle cose importanti da fare è sapere se il tuo immobile è munito del cosiddetto “certificato di abitabilità ” (o anche detto agibilità), in quanto l’eventuale mancanza, se non prendi le dovute precauzioni, può crearti dei problemi nella vendita con il tuo acquirente.
Innanzitutto… cosa si intende per certificato di abitabilità?
Si intende un documento che attesta e certifica l’igiene, la sicurezza e salubrità di tutto ciò che è all’interno dell’immobile che stai vendendo, tale da renderlo appunto “abitabile”, cioè che abbia i requisiti di legge per essere abitato.
Allora… ti sei accertato se il tuo immobile abbia l’abitabilità?
E nel caso non ci fosse la puoi vendere?
Nell’ambito della mia professione ho tutti i giorni a che fare con proprietari di case che vogliono vendere e poiché tra le varie domande che faccio c’è anche quella relativa al fatto se sono a conoscenza dell’esistenza o meno del certificato di abitabilità, spesso vedo che rimangono perplessi e altrettanto spesso mi dicono che poiché abitano la casa da anni senza problemi……. il certificato c’è senz’altro!!!!!
Beh purtroppo non è sempre così.
Devi sapere che il certificato di abitabilità è stato istituito con una legge del 1932, perciò sarebbe obbligatorio per tutti gli immobili costruiti dopo tale anno.
Tutto ciò che è stato costruito prima del 1932 e fino ad oggi non ha subito particolari variazioni può quindi non avere l’agibilità.
Pensiamo a tutti gli immobili nei centri storici, oppure tutte le vecchie case coloniche o vecchi fabbricati in genere.
Ci sono poi diversi edifici costruiti negli anni 50/60 dagli enti tipo il vecchio I.A.C.P. (istituto autonomo case popolari) oggi ERAP, che costruivano in maniera autonoma dai comuni; in molti casi qui non veniva chiesta l’abitabilità. In Ancona ci sono interi quartieri tipo Collemarino dove quasi nessuno ha l’agibilità.
Oppure pensiamo ai vari casi in cui i costruttori hanno edificato palazzi con regolare permesso (soprattutto negli anni 60/70) ma poi hanno “dimenticato” di richiedere l’abitabilità agli organi competenti.
Quindi il fatto di abitare la casa senza aver avuto alcun problema purtroppo non vuol dire niente.
Allora, alla domanda “si può vendere una casa senza certificato di abitabilità?” rispondo con 3 considerazioni importanti.
Prima considerazione: la risposta è sì, si può vendere una casa non munita di certificato di abitabilità. Questo perché per legge l’abitabilità non è una cosa giuridicamente rilevante per stipulare un atto di vendita.
La cosa importante però è che le parti (tu che vendi e soprattutto chi compra) ne siano a conoscenza, in quanto la mancanza di abitabilità anche se non giuridicamente rilevante può essere motivo di richiesta di risarcimento danni da parte di un acquirente che non ne è a conoscenza.
Nel momento in cui entrambe le parti lo sanno……non è un problema.
Seconda considerazione: Non basta saperlo ma bisogna anche scriverlo.
Cosa significa scriverlo? Significa che fin dall’inizio, cioè dal momento della proposta di acquisto e/o del preliminare di vendita bisogna indicare una frasetta che ti tutela da qualsiasi problema.
La frase che in questi casi metto io nelle compravendite che seguo è “la parte acquirente è a conoscenza che l’immobile oggetto della presente compravendita non è munito di certificato di abitabilità”.
In questo modo i patti sono chiari e tu che vendi sei tutelato al 100% da eventuali richieste di risarcimento danni da parte dell’acquirente, quindi…….nessun problema.
Terza considerazione: Spesso la gente non sa se l’immobile che sta vendendo è provvisto o meno dell’abitabilità.
Quindi in questi casi consiglio sempre, in proprio o meglio incaricando un tecnico di fiducia (geometra, ingegnere, architetto etc…), di fare il cosiddetto “accesso agli atti ” presso l’ufficio tecnico del comune, cioè far tirar fuori tutto ciò che riguarda il tuo immobile presso il comune (progetti, permessi, variazioni etc…) e far verificare quindi l’esistenza o meno del certificato di abitabilità.
Nel caso un cui mancasse gli scenari sono due:
- a) verificare con il tecnico se esistono i presupposti per richiedere con una pratica ad hoc l’abitualità, e se è possibile allora basta inserire nella proposta o preliminare che tu ve vendi ti impegni ad ottenere l’abitabilità in tempo utile per l’atto notarile;
- b) per vari motivi tecnici che ora non ti sto qui a spiegare (perché si dovrebbe fare un articolo a parte solo per questo argomento) non è possibile allo stato attuale ottenere l’agibilità, e allora tu puoi vendere la tua casa solo se trovi un acquirente a cui va bene questo tipo di discorso.
Va bene a tutti comprare una casa senza agibilità?
Certo che no perché per molti il certificato di abitabilità è un documento anche se non giuridicamente fondamentale, ma comunque importante, non solo per loro ma anche per le banche, che di solito (negli ultimi tempi) creano diversi problemi per l’erogazione del mutuo in caso di mancanza di certificato di abitabilità.
Vendere una casa oggi, rispetto a qualche anno fa è completamente un altro film: più burocrazia, più documentazione, più obblighi etc.. e se ti ritrovi davanti al notaio per stipulare un atto di vendita e questo problema della mancanza dell’agibilità viene fuori (e viene fuori sicuramente, fidati!!!) e l’acquirente non sa niente, sappi che quest’ultimo può prenderla molto male, e se magari hai già incassato una caparra, magari anche solo di 5.000 euro, il compratore può richiederti un risarcimento danni anche pesante; perciò il consiglio che ti posso dare è
NON SOTTOVALUTARE QUESTO PROBLEMA!!!!
Non fare come molti che preferiscono mettere la testa sotto la sabbia piuttosto ch affrontare le situazioni. AFFRONTA LA COSA FIN DALL’INIZIO, ANZI ANCHE DA PRIMA DI METTERE LA CASA IN VENDITA, e vedrai che non avrai problemi.
Questo del controllo dell’abitabilità è uno dei controlli di base che io e la mia agenzia facciamo, è uno degli step del nostro Protocollo di Vendita Immobiliare, ed è quello che ti permette di fare una vendita sicura, tranquilla, serena, senza dover rischiare.
Se tutto questo percorso per verificare lo stato del tuo immobile lo vuoi fare da solo hai tutta la mia stima e ti auguro di vendere il tuo immobile al meglio e alle migliori condizioni.
Se invece decidi di avvalerti di un professionista immobiliare, vuoi saperne di più o vuoi una consulenza senza impegno da parte mia e della mia agenzia, puoi semplicemte contattarmi tramite il WhatsApp del tuo telefonino, senza alcun impegno da parte tua.
Nel frattempo ti auguro una buone vendita!!!
Giuseppe Antonelli
