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Se stai vendendo casa dovresti sapere quanto sia importante preparare il tuo immobile alla vendita in modo da presentarlo al meglio nel momento in cui inizi a mostrarlo ai potenziali acquirenti e realizzare l’intento di realizzare il prezzo massimo nei tempi minori possibili.
Uno degli aspetti che fanno parte del processo di preparazione della casa alla vendita è la preparazione del cosiddetto “Fascicolo Casa“, cioè una raccolta di tutta la documentazione che è necessaria, importante e fondamentale per concludere la compravendita e, se serve, per rassicurare il potenziale acquirente e facilitare enormemente la vendita.
Si potrebbe dire… per i documenti ci penseremo quando avremo trovato l’acquirente quando sarà il momento di andare davanti al notaio per stipulare l’atto di vendita…
Ecco… questo è l’errore che molti venditori fanno… con il “piccolo” inconveniente di trovarsi spesso con i documenti non in regola davanti ad un notaio, con la probabilità di far saltare la compravendita trovandoti oltretutto inadempiente nei confronti dell’acquirente.
Quindi ti consiglio di fare tutte le verifiche che ti suggerisco qui di seguito prima di stipulare una promessa di compravendita (se sei seguito da un Agente Immobiliare “qualificato” le avrà già fatte lui per te).
Farlo dopo potrebbe comportare degli spiacevoli inconvenienti come scoprire che l’immobile non è liberamente compravendibile (per esempio a causa di vincoli particolari o problemi urbanistici).
Come creare quindi il tuo fascicolo casa?
Ecco le principali 6 cose da produrre e controllare:
1 – ATTO DI PROVENIENZA
Per prima cosa ti consiglio di prendere l’atto con cui l’immobile ti è pervenuto: va letto in maniera approfondita perché talvolta si possono trovare delle servitù ormai “dimenticate” ma ancora valide. L’analisi dell’atto di provenienza ti garantisce una compravendita sicura ed al riparo da ogni imprevisto.
Nello specifico leggere se esistono convenzioni particolari che possono avere dei vincoli nella vendita, tipo prezzo imposto o pagamento per estinzioni di vincoli (in caso procurarsene una copia e verificare esistenza di eventuali vincoli e informarsi cosa fare per l’estinzione di tali vincoli).
2 – CATASTO
In secondo luogo esamina le planimetrie catastali e verifica la loro conformità con lo stato di fatto dell’immobile (per esempio se ci sono riportate tutte le finestre e/o porte; se i muri sono dove devono essere; se il bagno è accatastato come bagno, ecc..). Nel caso le planimetrie catastali non siano conformi allo stato di fatto è necessario far regolarizzare la situazione a tue cura e spese entro il rogito notarile.
Fai anche le visure catastali per avere i dati identificativi e reddituali dell’immobile.
3 – IMPIANTI
Recupera anche i certificati di conformità degli impianti, il libretto della caldaia.
4 – CONSERVATORIA (VISURE IPOTECARIE)
Fai le visure ipotecarie sugli immobili (puoi richiederle ad un notaio, o puoi farle direttamente presso l’Agenzia delle Entrate competente): in questo modo verifichi se ci sono altri diritti di terzi o vincoli (ipoteche, prelazioni, usufrutti, comproprietari, pignoramenti, ecc.) che vanno indicati nella promessa di compravendita.
5 – CONFORMITA’ URBANISTICA (COMUNE)
Verifica la Conformità Urbanistica presso l’ufficio tecnico del comune per essere certo che l’immobile sia urbanisticamente conforme e quindi non abbia abusi edilizi (stanze non dichiarate, finestre e porte non riportate nel progetto, ecc.).
Nello specifico verificare esistenza di certificato di abitabilità, poiché ove non dovesse essere presente, va richiesto tramite specifica pratica da un tecnico incaricato o almeno va edotto l’acquirente di tale mancanza, al fine di evitare futuri contenziosi, richieste di riduzione prezzo o, nei casi limite, addirittura istanze di annullamento dell’atto.
6 – A.P.E. (ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA)
Chiama un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto etc..) abilitato e fagli redigere l’A.P.E. prima di mettere in vendita la casa, in quanto è obbligatorio mettere già nell’annuncio della casa la classe energetica (A, B, C…), ossia il tipo di classificazione che viene data alla tua casa per ciò che riguarda l’efficienza energetica.
Più andremo avanti negli anni e + questa assumerà importanza anche nelle valutazioni, anche se al momento questa non va ad incidere più di tanto nel prezzo.
Perciò, ricapitolando
– recuperato e controllato l’atto atto di provenienza
– verificati documenti del catasto (planimetrie, visure etc…)
– verificata conformità degli impianti
– facendo le visure ipotecarie
– verificata la conformità urbanistica in comune
– fatto redigere l’A.P.E.
tu hai in mano il cosiddetto “Fascicolo Casa” che ti permetterà di essere pronto fin da subito alla vendita e di non perdere tempo nel caso ci sia un potenziale acquirente interessato.
Come puoi intuire il tempo che passa è sempre un potenziale nemico della vendita.
Il cliente va sfruttato fin che è caldo; quando passa il tempo si raffredda e… addio vendita!!!
Ribadisco poi che avere il fascicolo casa ti permette di essere “tranquillo” sulla regolarità e sulla vendibilità del tuo immobile, evitando così probabili contenziosi nella compravendita che ti potrebbero costarti tanti soldi.
RICORDATI IL DETTO:
“PREVENIRE E’ MEGLIO CHE CURARE”.
Se questo percorso lo vuoi fare comunque da solo, ha tutto il mio rispetto e la mia considerazione ed anzi, ti auguro di vendere la tua casa alle migliori condizioni possibili.
Se invece decidi di avvalerti di un professionista immobiliare, vuoi saperne di più o vuoi una consulenza senza impegno da parte mia e della mia agenzia, puoi semplicemte contattarmi tramite il WhatsApp del tuo telefonino, senza alcun impegno da parte tua.
Nel frattempo ti auguro una buone vendita!!!
Giuseppe Antonelli
