SAI COSA SONO LE DIFFORMITA’ URBANISTICHE E CATASTALI? 3 MODI PER TUTELARTI
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Se stai vendendo casa tieni presente che una delle dichiarazioni più importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto.
Se sei come la maggior parte delle persone che vendono casa ti starai chiedendo: che cosa sono queste difformità catastali e urbanistiche?
Allora, quando vendi un immobile la regola è molto semplice:
affinché il tuo immobile sia “regolare” ci deve essere corrispondenza esatta tra lo stato di fatto della casa (ossia come è realmente) con la planimetria depositata in catasto e anche e soprattutto con i disegni e progetti depositati presso l’ente competente in materia edilizia, che solitamente è il comune.
Per regolarità o conformità catastale di un immobile si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioè di come è effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).
La regolarità o conformità urbanistica è invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarità urbanistica.
Vuoi qualche esempio di difformità?
– la più comune, la diversa distribuzione interna de pareti divisorie;
– finestre posizionate in posti diversi o con superfice finestrata diversa da quelle indicate in planimetria;
– abbaini aperti sul tetto non dichiarati;
– ampliamenti non dichiarati (qui andiamo su cose un po’ più gravi) tipo verande stanze intere etc…
Per verificare quindi se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
Se l’immobile è stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune non è possibile rilasciare la conformità urbanistica. E se tu all’atto notarile dichiari che è conforme ne sei responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza. Infatti sei responsabile anche se lo dichiari in buona fede, perché’ magari l’abuso lo aveva fatto il costruttore che te lo ha venduto a suo tempo, e te lo aveva tenuto nascosto.
E le non conformità hanno pesanti sanzioni che, a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del venditore , ed i conseguenti risarcimenti (solitamente moooolto pesanti) a favore dell’acquirente.
Mi dirai: “Beh, ma casa mia è tutta apposto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme…”.
Bene, hai circa l’80% delle probabilità di “avere un abuso in casa”: da quel che vediamo io e i miei collaboratori, almeno l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa hanno delle difformità catastali (se va bene) e/o urbanistiche (se va meno bene).
Di sicuro tutte queste non conformità devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e possibilmente ancora prima di fare una proposta di acquisto.
Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura è: prevenire è meglio di curare.
Ecco allora le 3 cose che devi fare per verificare e risolvere problematiche di questo genere:
1) Procurati la documentazione del tuo immobile
O direttamente o meglio tramite tecnico o agente immobiliare di fiducia, procurati tutta la documentazione del tuo immobile (ne ho già parlato più volte in altri video e newsletter) e in questo caso specificamente:
– atto di provenienza, ossia l’atto con cui ti è pervenuta la proprietà della casa, che può essere acquisto, donazione, assegnazione etc….) o, se pervenuta per successione, andare a trovare l’atto originario. Perché l’atto di provenienza?
Perché lì c’è scritto di solito tutta la cronistoria della casa (specialmente se l’atto è recente) e lì puoi vedere (o far vedere da persona competente) eventuali adempimenti burocratici che dovrai eventualmente affrontare per la vendita……e mi fermo qui perché su questo argomento dovrei fare un articolo o video apposta (https://giuseppeantonelli.com/documenti-necessari-per-vendere-casa/)
– documenti del catasto, ossia principalmente la planimetria catastale (cioè il disegno della tua casa depositato in catasto) e la visura catastale, cioè il documento del catasto nel quale vengono identificati i dati precisi catastali, la consistenza in vani e metri quadrati e la rendita catastale (cioè la somma in euro che devi dichiarare nella tua dichiarazione dei redditi per la proprietà dell’immobile).
– documenti del comune, ossia tutto ciò che è depositato negli archivi comunali riguardante il tuo immobile, e lo fai con la cosiddetta richiesta di “accesso agli atti” che una volta fatta, dopo un congruo tempo che dipende dal comune di riferimento (di solito tra i 15 giorni a 3 mesi) potrai ritirare le copie di tutto.
Cosa devi ritirare?
Principalmente i permessi vari di costruzione con eventuali varianti, condoni o sanatorie varie, progetti depositati riguardanti questi permessi o condoni, abitabilità.
Se vuoi approfondimenti sui documenti necessari per vendere casa vai al seguente link
https://giuseppeantonelli.com/documenti-necessari-per-vendere-casa/
Una volta avuta tutta la documentazione passiamo al punto
2) Fai verificare tutto da un tecnico di fiducia.
Prendi tutti i documenti di cui sopra e dalli in mano ad un tecnico (geometra, ingegnere, architetto etc….), fai fare un sopralluogo sull’immobile e fai verificare sul posto se le planimetrie catastali, i disegni depositati in comune e lo stato di fatto della casa coincidono perfettamente, ossia se la divisione interna corrisponde, la posizione e la dimensione delle finestre corrispondono, la facciata esterna corrisponde… e così via.
Se tutto coincide ben venga, sei a posto e puoi procedere con la vendita senza problemi.
Se invece, come nell’80% dei casi purtroppo avviene, non c’è corrispondenza tra stato di fatto, catasto e comune, dovrai passare al punto
3) Regolarizza il tuo immobile
L’immobile va regolarizzato al catasto e soprattutto in comune.
Devi sapere che mentre la non conformità catastale di base è regolarizzabile senza problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica (cioè del comune) bisogna vedere se le normative comunali ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che è stato effettivamente costruito.
La regola base per regolarizzare è: prima viene il comune e poi il catasto.
Il catasto non è probatorio ai fini della regolarità dell’immobile, mentre il comune si.
Se una cosa va bene in comune e non in catasto, allora basta fare una modifica al catasto e non ci sono problemi.
Se al contrario va bene al catasto, ma non in comune, allora la cosa è più complicata e va fatta una pratica ad hoc.
Se le difformità in comune sono regolarizzabili allora di fa una pratica di “sanatoria”, ossia una pratica urbanistica fatta da un tecnico abilitato che “sana”, o meglio regolarizza, la difformità.
Se ci sono delle difformità non sanabili (cioè contrarie alle normative e quindi non è possibile modificare il progetto in comune tramite una sanatoria) l’unica soluzione è il “ripristino”, cioè cambiare lo stato di fatto, quindi metter mano alla casa, ripristinare eventuali muri che avevi abbattuto, chiudere eventuali finestre che avevi aperto, etc, etc, etc.. per rendere il tutto come è la situazione sulla carta nella planimetria.
Attenzione: non è detto che un immobile regolare dal punto di vista catastale lo sia anche dal punto di vista urbanistico, e viceversa. Occhio!
Verificare questo è molto importante perché’ se ci sono delle difformità che sono sanabili sia catastalmente che urbanisticamente, tu comunque puoi procedere ad una proposta d’ acquisto o ad un preliminare mettendo per iscritto e chiarendo subito che ci sono queste difformità e che ti fai carico tu di sistemarle entro il rogito notarile.
Ma, se invece le difformità non sono sanabili, questo è un problema nel senso che, come detto sopra, devi dichiarare subito che ci sono queste cose non sanabili e devi provvedere prima di tutto a sistemarle a livello di opere e quindi modificare la casa per renderla conforme, altrimenti l’acquirente vede lo stato di fatto in fase di visita e poi tu al rogito gli presenti una cosa modificata (perché, per renderlo conforme a quella che è la normativa urbanistica, rifai su quel muro che si diceva prima, chiudi quella famosa finestra e via dicendo).
Questo implica la risoluzione del preliminare, la richiesta del danno, o del doppio della caparra da parte del potenziale acquirente. Quindi capisci perché è fondamentale prevenire e controllare prima di partire con la vendita?
Questo è uno dei controlli di base che noi facciamo, è il secondo step del nostro Protocollo di Vendita Immobiliare, ed è quello che ti permette di fare una vendita sicura, tranquilla, serena, senza dover rischiare.
Se tutto questo percorso per verificare lo stato del tuo immobile lo vuoi fare da solo hai tutta la mia stima e ti auguro di vendere il tuo immobile al meglio e alle migliori condizioni.
Se invece intendi avvalerti di un professionista e/o di una agenzia immobiliare professionale che ti può aiutare e coordinale nel percorso di vendita e magari valuti la collaborazione con me e la mia agenzia, vai sul sito
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Nel frattempo ti auguro una buona vendita.
Giuseppe Antonelli titolare di Meta Immobiliare
Meta Immobiliare l’agenzia di Ancona
specializzata nella vendita di immobili ad uso abitativo