DOCUMENTI NECESSARI PER VENDERE CASA
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Se stai vendendo casa devi sapere che è di fondamentale importanza sapere fin da subito che il tuo immobile sia al 100% in regola per essere venduto senza cattive sorprese quando ti trovi davanti al notaio per la stipula dell’atto o del preliminare di vendita.
Qual è allora la prima cosa che devi fare al fine di accertarti o far accertare che il tuo immobile sia vendibile?
Molto semplice… devi avere (e se non li hai devi procurarteli) tutti i documenti relativi al tuo immobile fin da subito!!!!!! Anche prima di mettere in vendita la casa!!!
Ciao!
Per chi non mi conoscesse mi chiamo Giuseppe Antonelli, faccio l’agente immobiliare dal 1993, sono il titolare della Meta immobiliare di Ancona, sono specializzato nel vendere immobili residenziali uso abitativo (ville, case, appartamenti, rustici etc..) nell’ambito del comune di Ancona e comuni limitrofi.
Nell’ambito della mia professione ho a che fare tutti i giorni con persone che devono vendere casa e spesso, quando chiedo i documenti dell’immobile, 9 volte su 10 hanno si e no una planimetria o poco più, e quando presento l’elenco della documentazione necessaria per la vendita, vedo spesso un certo sgomento nell’interlocutore e i commenti sono sempre gli stessi:
– ma come… tutti queste cose servono per vendere un immobile?
– ma io non ho tempo per cercare tutta sta roba!!!!
– ma le altre agenzie non mi hanno chiesto tutte ste cose! (questo è il migliore!!!)
… e ancora… “troppa roba…quando hai l’acquirente vedremo di trovare tutti i documenti!” (è la cosa più sbagliata che tu possa fare… credimi!!!!)
E allora quali sono questi documenti relativi all’immobile che stai o sei in procinto di vendere, necessari per poterti accertare che il tuo immobile sia in regola per essere venduto?
Beh tutti sappiamo che in Italia la burocrazia impera, e non fa eccezione quando devi vendere un immobile; infatti i documenti da presentare ad un notaio per stipulare un atto sono molteplici, ma oggi ci concentreremo essenzialmente su 5 tipologie di documenti essenziali.
1) Atto di provenienza
Questo è il documento principale e il più importante.
E’ l’atto con cui l’immobile ti è pervenuto; generalmente è pervenuto perché lo hai acquistato, oppure perché lo hai ricevuto in donazione, oppure ancora lo hai rilevato da un’asta, e così via.
L’atto di provenienza va letto in maniera approfondita perché talvolta si possono trovare delle convenzioni particolari che nascondono dei vincoli da estinguere, oppure delle servitù ormai “dimenticate” ma ancora valide oppure la presenza o meno di determinati requisiti essenziali per la vendibilità dell’immobile …e così via.
L’analisi dell’atto di provenienza ti garantisce una compravendita sicura ed al riparo da ogni imprevisto.
Se non te lo ritrovi potrai richiederne copia presso lo studio notarile in cui è stata fatta la stipula oppure presso l’archivio notarile della tua città.
Se l’immobile ti è pervenuto da successione ti consiglio di andare comunque a tirar fuori l’atto precedente perché è lì che trovi tutto quello di cui abbiamo accennato sopra.
Un particolare accenno se l’immobile ti è pervenuto per donazione:
qui stai attento perché a differenza della vendita la donazione potrebbe essere messa in discussione da potenziali altri eredi o aventi diritto entro un determinato lasso di tempo, quindi se non prendi provvedimenti la vendita potrebbe essere problematica perché in questo caso le banche non concedono mutui a chi compra immobili oggetto di donazioni.
Ci sono dei modi per ovviare al tutto e non è questa la sede per piegare il tutto (sarebbe troppo lungo): semmai fatti consigliare da un professionista per definire il giusto percorso (se vieni da noi ti seguiremo passo passo fino alla risoluzione del problema).
2) Planimetrie e visure catastali (catasto)
Allegate all’atto di provenienza ci sono di solito allegate le planimetrie catastali, ossia il disegno depositato in catasto del tuo immobile al quale si fa esplicito riferimento quando vai a venderlo.
La visura catastale è un foglio in cui sono scritti i dati catastali dell’immobile con la realiva rendita catastale, ossia la cifra che tu dovrai andare ad indicare nella tua dichiarazione dei redditi e che viene presa come riferimento per calcolare le tasse per acquistare la casa da parte dell’acquirente.
Se non le trovi le puoi tranquillamente richiedere presso l’ufficio del catasto (oggi agenzia delle entrate) della tua città, di solito a costo zero.
E’ importante dire che con la legge attuale è di fondamentale importanza che lo stato di fatto reale della casa che vai a vendere deve essere perfettamente conforme a ciò che è riportato nella planimetria, pena in molti casi di nullità dell’atto.
Nel caso in cui non ci fosse corrispondenza tra planimetria e stato di fatto puoi fare 2 cose:
– incarichi un tecnico (geometra, ingegnere, architetto etc…) per far aggiornare la planimetria
– ripristini di fatto l’immobile facendo lavori che riportino lo stesso allo stesso stato della planimetria.
Ti consiglio vivamente di fare tutto questo prima di trovare un acquirente o addirittura prima di mettere in vendita.
3) Documenti urbanistici (del comune)
Allo stato attuale delle cose è diventato molto importante che tu ti accerti della regolarità urbanistica della tua casa, ossia che tutto ciò che è depositato in comune riguardante il tuo immobile sia perfettamente regolare e corrispondente a come di fatto è ciò che stai vendendo.
Mi spiego meglio… Devi accertarti che il progetto depositato in comune sia perfettamente corrispondente allo stato di fatto della casa che stai vendendo e ai documenti del catasto, nonché completo da tutti quei documenti che certificano la regolarità dell’immobile.
Quali sono questi documenti?
Ecco i principali:
– Copia concessione edilizia/permesso di costruire con relativi progetti depositati in comune
– Condoni o sanatorie e/o variazioni su immobile
– Certificato abitabilità/ agibilità
– Certificato di destinazione urbanistica nel caso di presenza di terreni o corti pertinenziali.
Per richiederli devi fare il cosiddetto “accesso agli atti” presso l’ufficio tecnico della tua città, fare richiesta e dopo un certo tempo (di solito di media 2/4 settimane) avrai le copie.
Una volta avuto copie di tutto ti consiglio di far controllare il materiale da un professionista che confronti la documentazione del comune con quella del catasto e con lo stato di fatto reale della casa e ti dica con sicurezza se il tuo immobile è in regola o se necessita di interventi volti a regolarizzare il tutto.
Nel caso ci fossero discrepanze tra ciò che è depositato in comune, lo stato di fatto dell’immobile e ciò che è depositato in catasto devi fare le stesse cose di cui abbiamo parlato al punto 2:
– incarichi un tecnico (geometra, ingegnere, architetto etc..) per far aggiornare il tutto (pratica cosiddetta di “sanatoria”)
– ripristini di fatto l’immobile facendo lavori che riportino lo stesso allo stesso stato della planimetria di progetto.
4) Documenti condominio
Avere la documentazione relativa al condominio è importante perché ti consente di certificare all’istante ad un potenziale acquirente le vere spese condominiali e se ci sono o meno spese deliberate o in corso di delibera.
Devi sapere infatti che se ci sono spese deliberate e magari non ancora eseguite queste sono comunque a tuo carico, anche se non lo sai.
Ti dico questo perché spesso i proprietari non partecipano alle assemblee condominiali e se è questo il tuo caso, avere una copia dell’ultima assemblea può far comodo soprattutto a te che puoi vedere fin da subito se devi farti carico di qualche spesa in più o meno, evitando sorprese dell’ultimo minuto.
I documenti del condominio che devi procurarti sono i seguenti;
– verbale ultima assemblea… appunto!
– regolamento condominio
– bilancio consuntivo e preventivo condominiale con dettagli spesa
– dichiarazione dell’amministrazione del condominio al momento dell’atto che non ci sono spese previste e che è stato tutto saldato (questo va richiesto in sede di atto di vendita).
5) Attestato di prestazione energetica (A.P.E.)
Questo è un documento attestante la qualità energetica del tuo immobile (certificazione energetica)
Qui devi incaricare un tecnico abilitato che nominerai e che verrà a fare un sopralluogo e che deciderà in base alla documentazione e i rilievi effettuati qual è la classe energetica da A a G in cui si trova appunto il tuo immobile… un po’ come gli elettrodomestici!
I costi variano dalle 100 alle 150 euro a seconda del tecnico e della tipologia dell’immobile.
E’ importante produrre questo documento prima di mettere in vendita l’immobile perché è obbligatorio non solo in sede di atto di vendita; è anche obbligatorio infatti inserire la classe energetica in qualsiasi annuncio pubblicitario che farai, altrimenti potresti incorrere in qualche multa.
Quindi… ricapitolando …avere fin da subito
– l’atto di provenienza
– i documenti del catasto
– i documenti urbanistici del comune
– i documenti del condominio
– l’A.P.E.
ti consentirà di accertarti fin da subito che il tuo immobile sia in regola per essere venduto evitandoti eventuali spiacevoli sorprese quando trovi un acquirente e sei in procinto di fissare l’appuntamento dal notaio… oppure (anche peggio) davanti ad un notaio quando stai per vendere.
Ripeto all’infinito:
fai controllare i documenti da un professionista prima di mettere in vendita la tua casa!!!
Fai fare fin da subito le eventuali pratiche di aggiornamento nel caso il professionista riscontrasse delle discrepanze tra stato di fatto dell’immobile, comune e catasto!!!
Tieni conto poi di un altro aspetto fondamentale:
avere questi documenti ti eleva dalla massa e ti fa percepire agli occhi di chi compra come venditore affidabile, lontano anni luce dalla media dei venditori privati che in media hanno in mano si e no una planimetria e poco più.
Se tutto questo percorso per reperire tutta la documentazione lo vuoi fare da solo hai tutta la mia stima e ti auguro di vendere il tuo immobile al meglio e alle migliori condizioni.
Se invece intendi avvalerti di un professionista e/o di una agenzia immobiliare professionale che ti può aiutare e coordinale nel percorso di vendita e magari valuti la collaborazione con me e la mia agenzia, vai sul sito
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Nel frattempo ti auguro una buona vendita
Giuseppe Antonelli titolare di Meta Immobiliare
Meta Immobiliare l’agenzia di Ancona
specializzata nella vendita di immobili ad uso abitativo